你看到的房价趋势就是正确的未来房价走向看这里

摘要: 现在我听到最多的莫过于房价永远不会跌的，政府需要房地产拉动着经济。那么，对于这条广为说道的“真理”确定是正确的吗？

现在我听到最多的莫过于房价永远不会跌的，政府需要房地产拉动着经济。那么，对于这条广为说道的“真理”确定是正确的吗？当然不是，持续的膨胀的房价泡沫，必然会破灭，会如何破灭就是需要我们去探究的问题。

第一：上市房企净利润大面积倒退，危机隐现

今年以来，一方面是一二线楼市火爆的销售为房企带来了营业收入的高速增长，但另一方面却是企业净利润的增长速度却没有跟上。

统计显示，A股上市房企上半年归母公司净利润为负的仅26家，但净利润同比下滑的房企达到惊人的51家。且有6家净利润同比增长仅仅是因为亏损减小而已。

一线城市、部分二线城市地王频出，将土地成本抬升到新高度，甚至对冲了内地低利率环境所带来的融资成本下降。这使得房企利润率持续下滑成为趋势。频出的高价地块如果不能顺利“解套”，债务杠杆最终可能成为房企脖子上的致命套索。

第二：重点城市高房价对外来人口的排斥效应

房价和城市经济走向息息相关，如今房价下跌的香港就是眼见得到的例子，而人口的规模和素质对于城市或经济体发展而言意义重大。

上海市日前发布《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》提出，上海未来建设用地将只减不增，总量要控制在3200平方公里以内(2014年已达3100平方公里);严格控制人口规模，力争2020年常住人口控制在2500万人左右(2014年为2425万人)，并作为2040年常住人口规模的动态调控目标。

人口减少，必将减少经济活跃度，并且简单粗暴的排外政策还发挥了劣币驱逐良币的功效——精英人才因为恶劣的居住生活条件而选择逃离，而简单体力劳动者本来就无意定居大城市，所以反而不会被政策排斥，这恰恰走向了人口调控的反面，与此同时还降低了经济增长的质量。

第三：货币大放水不会一直持续

本轮实行的宽松货币政策初衷并非单独指向楼市，但在实操中却让重点城市楼市成了最大的得益者，还虹吸了其他实业的资金。

另一方面，如果货币大规模放水，而实体经济依旧下滑，从而导致汇率大幅下跌，这是管理层最不愿看到的现实。

货币继续大放水没有理由，甚至未来为了保汇率还有加息的可能性，虽然亚洲金融危机中，泰国为了保汇率而大幅加息被认为是极度影响复苏的最大败笔，但国内经济政策的最核心本质也是大家都懂的。如果货币紧缩发生，对楼市绝对将是一个特大利空。

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第四：未来房价会涨还是会跌，从这里开始

2014年10月的这轮房地产短周期的上行阶段，最核心的驱动力是货币放水与房贷放松。以下，根据易居房地产研究院的数据，分享三张图——

1、M1与M2增速差值大增，巨量资金成为“困兽”

大家常听说M2，这是指代广义货币供应，不过近几年这一指标钝化，增速低位横盘，看不出什么东东。关键先生是狭义M1，M2的弟弟!

M1与M2增速差值，反映了企业部门存款活化的程度。一般而言，当差值呈正值，且持续上升时，意味着流动性过剩，企业部门不愿将钱存期，或者同时又不知道该投向哪里，于是暂时趴在活期帐户上。

从去年三季度开始，这一指标上行，四季度M1增速超过M2，今年上半年，继续疯狂向上。钱太多了，可投领域太少了!于是，房地产市场，成为民营资金为数不多的热点投资领域!

大家回想一下，本轮少数城市房价大涨，是否与这条曲线的走势完全一致?!

2、社会实际利率创近五年新低，不借钱是傻蛋!

货币供应放量，还不足以撬动资产价格;如果货币价格大降，则大事成矣。且看银行间市场同业拆借。从2015年二季度下滑，近四个季度利率不断下行，且处于近五年半以来新低。今年二季度，月加权平均利率为2.12%，与去年同期相比下降0.52个百分点。

低息之下，人们自然愿意借贷。贷款基准利率只有4.9%，如果买房，还可能打个九折，利率低得不要不要的。你不要，傻呀你?很多人的心态就是这样的，宁可把钱留在身边，也要多借贷。

3、个人房贷增速创新高，房贷如同疯狂的小鸟

个人房贷，是货币政策与房产政策之间的复合政策，也是决定市场需求的核心驱动力。本轮房价上涨，与房贷疯涨，密不可分!

从全国房地产贷款增速走势来看，2012年上半年，楼市低迷，与房地产贷款不给力有关。2013年的楼市繁荣，也与此指标的上升有关。

很多业内人士一直搞不懂一个现象：2014年的楼市降温时间短、幅度小，为什么? 大家瞧瞧，2014年个人房贷根本没有降速呀，与2011年下半年至2012年上半年，完全不同!

2015年下半年以来，房地产贷款增速提速，今年上半年房地产贷款总额23.9万亿元，同比增长24%，增速比上季末高1.8个百分点，和去年同期相比提升4.6个百分点，增速创近五年历史新高。

其中，房产开发贷款同比增长10.9%，增速比上季度低2.1个百分点;地产开发贷款同比增长7.5%，增速比上季末低15.3个百分点;个人购房贷款同比增长30.9%，增速比上季末高5.4个百分点。房地产开发贷款占比22.6%，个人购房贷款占比69.1%。

显而易见，个人房贷，是全国房地产贷款的主力军，占比最高;同时也是急先锋，增速最快!开发商从银行融资的钱并不算多，而个人购房者，才是本轮货币宽松的最大受益者!

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